Os Perigos de Comprar um Imóvel na Planta

Estande de venda de imóvel na planta é certamente uma das peças de marketing mais atraentes do mercado, ao lado de um belo decorado a placa com o preço provoca bastante; “Apenas R$ 3.999,00 de entrada; apenas seis parcelas de R$ 399,00 para começar; financie por apenas R$ 599,00 por mês na entrega das chaves; tudo facilitado!”. Mas será isso mesmo?

Se você continua a ver esses anúncios de imóveis na planta e acha que tudo são flores, apresento um número que pode alterar sua percepção: no ano de 2016, dos 103.200 imóveis vendidos em todo Brasil, cerca de 44.200 foram devolvidos, segundo pesquisa da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). Isso mesmo, o número impressiona: a cada 100 brasileiros que conquistam o sonho da casa própria na planta, 46 têm problemas e devolvem o imóvel.

Mas quais seriam os motivos? Por que tantas pessoas têm problemas com apartamento na planta? Listados a seguir cinco motivos que mais contribuem para o problema:

1 – A obra atrasa muito e o comprador não consegue manter-se financeiramente ou emocionalmente.

A lei diz que as construtoras podem atrasar até 180 dias (6 meses) a data de entrega estipulada em contrato. Infelizmente a exceção virou regra, inúmeras obras não são entregues na data prevista. O consumidor persuadido no momento da compra não se prepara para o imprevisto, diversos problemas pessoais podem acontecer com o consumidor: demissão no emprego; o cônjuge perde o emprego (diminuição da renda familiar); briga e separação do cônjuge; pedido de financiamento reprovado, etc. Caso qualquer um dos imprevistos listados acima ocorra, o sonho da casa própria vira pesadelo.

A melhor solução acaba sendo o pedido de distrato de imóvel com a construtora, que permite a devolução entre 80% a 100% dos valores pagos, reajustados com juros.

2 – Pedido de financiamento bancário é reprovado.

Ao visitar o estande de vendas, o consumidor é abordado por um corretor de imóveis, porém, o corretor se comporta puramente como vendedor, o único objetivo é cumprir a meta de vendas.

Ao fazer a simulação se será possível financiar o imóvel na planta na data de entrega das chaves, o vendedor faz os cálculos usando indícios financeiros frágeis.

Se o comprador não tem renda suficiente, o corretor sugere colocar outra pessoa junto no financiamento. Se o comprador não tem dinheiro para dar como entrada, o corretor sugere que até a entrega das chaves o consumidor vai conseguir o dinheiro. Se o consumidor indica que esta com nome sujo ou com empréstimos em andamento, o corretor dá esperança que até a entrega das chaves tudo será resolvido.

Ou seja, o corretor de imóvel na planta apenas empurra a venda como se existisse alguma garantia que o financiamento será aprovado, o que é totalmente falso. Como ele receberá a comissão durante a obra (leia sobre a taxa de corretagem abaixo) e é constantemente pressionado pelos superiores para fechar vendas, pouco se importa com o que acontecerá ao fim da obra.

3 – Pagar taxa de corretagem achando que é entrada.

As placas de publicidade dizem com destaque, “Durante a obra pague apenas 8 parcelas de R$ 499,00”, ou algo similar. O consumidor ingênuo acha que está pagando a entrada do apartamento. Ao conversar com os vendedores, eles sequer invertem esse pensamento, já que é proveitoso para eles que o consumidor acredite nesse raciocínio. A realidade é que os pagamentos durante a obra são em sua maioria a taxa de corretagem, que é aproximadamente 6% do valor do imóvel.

Teoricamente a comissão dos corretores é obrigação da construtora, porém a justiça concedeu vitória as construtoras nessa questão, que já conseguem repassar a obrigação para o consumidor desde que deixe isso claro no contrato. O consumidor deve primeiramente ler o contrato a fim de saber se a taxa de corretagem é de sua obrigação, caso positivo, estar ciente de que os pagamentos durante a obra são taxas, jamais a entrada.

4 – Pagar a taxa SATI sem saber que é opcional.

A taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) é de aproximadamente 0,88% do preço do imóvel, ou seja, em um imóvel de R$ 300 mil, ela pode chegar a R$ 2.640,00, um tanto salgada.

É usada para remunerar os advogados da construtora, por terem redigido o contrato de compra e venda, entre outros serviços administrativos. É uma taxa tratada como abusiva, pois pagar pelos advogados e serviços internos é responsabilidade da construtora e não do consumidor.

Para conseguir “empurrar” essa taxa ao consumidor, a construtora declara em contrato como opcional. Mas a verdade é que isso se quer é explicado ao consumidor, que acaba pagando sem saber que é opcional.

Afinal, é impossível ler todo o contrato no momento da assinatura, o consumidor além de estar eufórico com uma compra tão importante, é pressionado a todo o momento pelos vendedores a fechar negócio rápido, com a falsa alegação de que as últimas unidades estão sendo vendidas. Familiares tendem a pressionar ainda mais o consumidor, que acaba pagando taxas abusivas sem saber.

5 – Não se preparar para o reajuste pelo INCC.

No contrato de compra de imóvel na planta há uma cláusula revelando que os valores devidos serão reajustados pelo INCC (Índice Nacional de Custos da Construção).

Apesar de estar listado em contrato, o consumidor geralmente não tem experiência para entender o impacto desse aumento na dívida, e acaba assinando o contrato sem estar ciente da porcentagem de aumento esperada.

Os vendedores geralmente dizem, “vai aumentar só um pouquinho”, jamais deixando claro uma expectativa de aumento detalhada.

A dica para o consumidor é ter atenção e paciência em ler todo o contrato e fazer cálculos prevendo o aumento; estar ciente de que o valor final do imóvel não será o mesmo da assinatura do contrato de compra e venda.

Distrato pode ser a solução para resolver problemas com imóvel comprado na planta.

Um alento ao consumidor é a possibilidade pelo distrato de imóvel comprado na planta. A lei diz que antes da entrega das chaves o consumidor tem direito de cancelar a compra a qualquer momento e por qualquer motivo.

Caso o motivo seja culpa da construtora (atraso na obra, cláusulas abusivas, descumprimento do contrato) o consumidor tem direito de receber 100% dos valores pagos reajustados pelo INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor). Além disso, caso o motivo seja atraso na entrega por mais de 180 dias, o consumidor também tem direito a indenização por lucros cessantes, que é o valor que poderia estar recebendo de aluguel caso já estivesse com o imóvel disponível.

Caso a culpa seja do consumidor (perdeu interesse no imóvel; gastou o dinheiro; etc) tem direito de receber entre 80% a 90% dos valores pagos reajustados pelos INPC.

Comprar um imóvel é para muitos a maior aquisição financeira da vida, educar-se para fazer uma compra consciente é essencial.