Comprar imóvel na planta: 5 problemas recorrentes, como evitá-los, e como fazer distrato

Estande de venda de imóvel na planta é certamente uma das peças de marketing mais atraentes do mercado, ao lado de um belo decorado a placa com o preço provoca bastante; “Apenas R$ 3.999,00 de entrada; apenas seis parcelas de R$ 399,00 para começar; financie por apenas R$ 599,00 por mês na entrega das chaves; tudo facilitado!”. Mas será isso mesmo?

Se você continua a ver esses anúncios de imóveis na planta e acha que tudo são flores, apresento um número que pode alterar sua percepção: no ano de 2016, dos 103.200 imóveis vendidos em todo Brasil, cerca de 44.200 foram devolvidos, segundo pesquisa da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). Isso mesmo, o número impressiona: a cada 100 brasileiros que conquistam o sonho da casa própria na planta, 46 têm problemas e devolvem o imóvel.

Mas quais seriam os motivos? Por que tantas pessoas têm problemas com apartamento na planta? Listados a seguir cinco motivos que mais contribuem para o problema:

Problemas de comprar um imóvel na planta

1 – Atraso na obra

O problema número 1 é a obra atrasar muito e o comprador não conseguir manter-se financeiramente ou emocionalmente.

A lei diz que as construtoras podem atrasar até 180 dias (6 meses) a data de entrega estipulada em contrato. Infelizmente a exceção virou regra, inúmeras obras não são entregues na data prevista. O consumidor persuadido no momento da compra não se prepara para o imprevisto, diversos problemas pessoais podem acontecer com o consumidor: demissão no emprego; o cônjuge perde o emprego (diminuição da renda familiar); briga e separação do cônjuge; pedido de financiamento reprovado, etc. Caso qualquer um dos imprevistos listados acima ocorra, o sonho da casa própria vira pesadelo.

A melhor solução acaba sendo o pedido de distrato de imóvel com a construtora, que permite a devolução entre 80% a 100% dos valores pagos, reajustados com juros.

2 – Financiamento bancário reprovado

Ao visitar o estande de vendas, o consumidor é abordado por um corretor de imóveis, porém, o corretor se comporta puramente como vendedor, o único objetivo é cumprir a meta de vendas.

Ao fazer a simulação se será possível financiar o imóvel na planta na data de entrega das chaves, o vendedor faz os cálculos usando indícios financeiros frágeis.

Se o comprador não tem renda suficiente, o corretor sugere colocar outra pessoa junto no financiamento. Se o comprador não tem dinheiro para dar como entrada, o corretor sugere que até a entrega das chaves o consumidor vai conseguir o dinheiro. Se o consumidor indica que esta com nome sujo ou com empréstimos em andamento, o corretor dá esperança que até a entrega das chaves tudo será resolvido.

Ou seja, o corretor de imóvel na planta apenas empurra a venda como se existisse alguma garantia que o financiamento será aprovado, o que é totalmente falso. Como ele receberá a comissão durante a obra (leia sobre a taxa de corretagem abaixo) e é constantemente pressionado pelos superiores para fechar vendas, pouco se importa com o que acontecerá ao fim da obra.

3 – Pagar taxa de corretagem achando que é entrada

As placas de publicidade dizem com destaque, “Durante a obra pague apenas 8 parcelas de R$ 499,00”, ou algo similar. O consumidor ingênuo acha que está pagando a entrada do apartamento. Ao conversar com os vendedores, eles sequer invertem esse pensamento, já que é proveitoso para eles que o consumidor acredite nesse raciocínio. A realidade é que os pagamentos durante a obra são em sua maioria a taxa de corretagem, que é aproximadamente 6% do valor do imóvel.

Teoricamente a comissão dos corretores é obrigação da construtora, porém a justiça concedeu vitória as construtoras nessa questão, que já conseguem repassar a obrigação para o consumidor desde que deixe isso claro no contrato. O consumidor deve primeiramente ler o contrato a fim de saber se a taxa de corretagem é de sua obrigação, caso positivo, estar ciente de que os pagamentos durante a obra são taxas, jamais a entrada.

4 – Pagar a taxa SATI sem saber que é opcional

A taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) é de aproximadamente 0,88% do preço do imóvel, ou seja, em um imóvel de R$ 300 mil, ela pode chegar a R$ 2.640,00, um tanto salgada.

É usada para remunerar os advogados da construtora, por terem redigido o contrato de compra e venda, entre outros serviços administrativos. É uma taxa tratada como abusiva, pois pagar pelos advogados e serviços internos é responsabilidade da construtora e não do consumidor.

Para conseguir “empurrar” essa taxa ao consumidor, a construtora declara em contrato como opcional. Mas a verdade é que isso se quer é explicado ao consumidor, que acaba pagando sem saber que é opcional.

Afinal, é impossível ler todo o contrato no momento da assinatura, o consumidor além de estar eufórico com uma compra tão importante, é pressionado a todo o momento pelos vendedores a fechar negócio rápido, com a falsa alegação de que as últimas unidades estão sendo vendidas. Familiares tendem a pressionar ainda mais o consumidor, que acaba pagando taxas abusivas sem saber.

5 – Reajuste pelo INCC

No contrato de compra de imóvel na planta há uma cláusula revelando que os valores devidos serão reajustados pelo INCC (Índice Nacional de Custos da Construção).

Apesar de estar listado em contrato, o consumidor geralmente não tem experiência para entender o impacto desse aumento na dívida, e acaba assinando o contrato sem estar ciente da porcentagem de aumento esperada.

Os vendedores geralmente dizem, “vai aumentar só um pouquinho”, jamais deixando claro uma expectativa de aumento detalhada.

A dica para o consumidor é ter atenção e paciência em ler todo o contrato e fazer cálculos prevendo o aumento; estar ciente de que o valor final do imóvel não será o mesmo da assinatura do contrato de compra e venda.

Como comprar um imóvel na planta corretamente

Adquirir um imóvel na planta exige muita atenção, para evitar riscos ou problemas posteriores.

A importância da pesquisa

A aquisição de imóveis na planta requer uma pesquisa criteriosa por parte do comprador. Há sempre o risco de se enfrentar problemas, como a demora ou atrasos na entrega, posterior alteração da metragem dos cômodos, embargo da obra por irregularidades junto à prefeitura – documentação, falta de segurança, etc, índices de reajustes não previstos em contrato, padrão de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, dentre outros.

Analisando a oferta

Ao se interessar por um imóvel na planta, procure verificar a qualidade de construção de outros imóveis da construtora. Se possível, converse com moradores ou com o síndico.

No stand de vendas, observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida – se é de frente, de fundos, sua ventilação, incidência de luz, do sol, etc.. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados -elevador, azulejos, piso, metais, etc.

Informe-se sobre o regime de construção: se for por empreitada, o preço é fechado mas sujeito a reajustes; se for por administração, também conhecido como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes, acrescido de um valor a título de taxa de administração.

Anote tudo sobre as condições oferecidas: entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de financiamento. Saiba que, além dos juros, haverá correção por índice contratado. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação, o índice deverá estar identificado.

Verifique se o preço total e se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo para o início e o término da obra, bem como a existência de multa por atraso na entrega.

Guarde todo o material de publicidade: folhetos, prospectos, anúncios de jornais, etc.

Investigações importantes

Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.

Informe-se sobre quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).

Contrato

Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, fique atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor ou procure um advogado especializado. Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco.

O documento deve apresentar os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice e periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor), local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e garagem adquiridas – localização, metragem total , área privativa, comum, de garagem, etc.. e demais condições prometidas pelo vendedor.

Lembre-se: na compra de imóvel na planta, o contrato deverá informar também o prazo para o início e a entrega da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída nas cláusulas desse documento. O Memorial Descritivo deverá estar anexado ao contrato e informar tudo o que o imóvel deverá ter depois de pronto, inclusive, o que se referir ao acabamento.

Verifique se há prazo de carência, período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4.591/64 _ que dispõe sobre Condomínio, Edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão – habite-se. A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de rescisão e se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência do adquirente.

IMPORTANTE: o Código de Defesa do Consumidor estabelece que, nas vendas fora do estabelecimento comercial, o consumidor pode desistir da compra em um prazo de até sete dias, a contar de sua assinatura. Poderá, ainda, receber corrigidos os valores pagos.
Analise a composição da renda familiar exigida para a compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento.
Identifique o nome do agente financeiro, quais as condições e prazos para o pagamento e a forma de correção dessas prestações.

Fique atento: antes de concretizar qualquer negócio, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas ou o Banco de Dados da Fundação Procon-SP, para se informar da existência de reclamações contra a incorporadora, construtora ou intermediadora/vendedora.
Ao assinar o contrato, lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo as firmas de todas as assinaturas. Posteriormente, registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Como fazer distrato de imóvel comprado na planta

Um alento ao consumidor é a possibilidade pelo distrato de imóvel comprado na planta. A lei diz que antes da entrega das chaves o consumidor tem direito de cancelar a compra a qualquer momento e por qualquer motivo.

Caso o motivo seja culpa da construtora (atraso na obra, cláusulas abusivas, descumprimento do contrato) o consumidor tem direito de receber 100% dos valores pagos reajustados pelo INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor). Além disso, caso o motivo seja atraso na entrega por mais de 180 dias, o consumidor também tem direito a indenização por lucros cessantes, que é o valor que poderia estar recebendo de aluguel caso já estivesse com o imóvel disponível.

Caso a culpa seja do consumidor (perdeu interesse no imóvel; gastou o dinheiro; etc) tem direito de receber entre 80% a 90% dos valores pagos reajustados pelos INPC.

Comprar um imóvel é para muitos a maior aquisição financeira da vida, educar-se para fazer uma compra consciente é essencial.